수북양도세기본세율 6~45%, 내 세금 계산법
양도소득세 기본세율 8구간과 누진공제, 주택·분양권의 보유기간별 차이를 정리했습니다. 양도차익 3억 원의 가상 사례로 과세표준부터 국세 산출세액까지 계산해 보세요.
양도세기본세율은 6~45%의 8단계 누진세율입니다. 적용 대상 거래의 과세표준에 이 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 국세 산출세액이 나옵니다.
비과세·중과·감면 없이 일반 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 5억 원에 사서 5년 뒤 8억 원에 팔면, 필요경비 0원·기본공제 미사용 가정에서 국세 산출세액은 8,171만 원입니다. 같은 거래의 보유기간만 1년 6개월로 바꾸면 1억 7,850만 원이 됩니다. 세율과 공제 중 무엇이 이 차이를 만드는지 아래에서 금액을 하나씩 대입해 봅니다.
1. 내 거래에 기본세율이 적용되는지 어떻게 판별하나요?
자산 종류 → 보유기간 → 별도 중과·세율 적용 여부 순서로 살펴보세요. 국세청 세율 안내상 기본세율을 적용하는 경우와 별도 체계를 쓰는 경우는 다음과 같습니다. 비과세 대상 여부는 세액 계산 전에 따로 판단해야 합니다.
| 자산 | 세율 적용을 가르는 조건 |
|---|---|
| 주택·조합원입주권·일반 토지·상가 | 보유 2년 이상이고 별도 중과 등이 없을 때 기본세율 |
| 분양권 | 1년 미만 70%, 1년 이상 60%. 2년 보유만으로 기본세율로 전환되지 않음 |
| 비사업용 토지 | 기본세율에 10%p를 더하는 별도 체계 |
기본세율 대상이고 감면이 없는 일반 계산이라면 다음 산식을 사용합니다. 장기보유특별공제는 적용 대상·배제 요건을, 기본공제는 해당 연도의 사용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 과세표준 = 양도차익 − 적용 가능한 장기보유특별공제 − 기본공제
- 국세 산출세액 = 과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제액
기본공제 250만 원을 온전히 적용할 수 있다면 두 번째 산식에서 그 금액을 뺍니다. 세율이 붙는 자리는 매매대금 8억 원이 아니라 세 번째 줄의 과세표준입니다. 아래 계산 예시는 모두 지방소득세를 제외한 국세 산출세액입니다.
2. 8단계 세율표와 누진공제는 어떻게 읽나요?
국세청의 ‘2023년 이후’ 기본세율표에서 내 과세표준이 속한 행의 세율과 누진공제액을 함께 가져오면 됩니다. 각 구간의 하한은 초과, 상한은 이하이므로 경계 금액도 구분해서 읽으세요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
누진공제는 낮은 구간에 낮은 세율을 적용한 결과를 한 번에 계산하도록 맞춰주는 금액입니다. 과세표준 전체에 해당 구간 세율을 곱한 뒤 이 금액을 빼면, 구간별로 나눠 계산한 세액과 같아집니다.
과세표준이 2억 6,750만 원이라면 38% 구간에 들어갑니다.
2억 6,750만 원 × 38% − 1,994만 원 = 8,171만 원
38%만 곱하고 끝내면 누진공제 1,994만 원만큼 세액을 크게 잡게 됩니다. 이 과세표준이 어떻게 나오는지는 4절에서 거래금액부터 계산합니다.
기본세율표와 자산별 단기·가산세율의 근거: 국세청 「양도소득세 기본정보 — 세율」.
3. 보유기간이 짧으면 어떤 세율을 쓰나요?
국세청 안내상 주택·조합원입주권을 1년 이상 2년 미만 보유했다면 세율은 60%입니다. 같은 보유기간이라도 일반 토지·상가는 40%라서, 기간만 보고 세율을 고르면 어긋납니다.
| 자산 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 별도 중과 등이 없으면 기본세율 |
| 일반 토지·상가 | 50% | 40% | 별도 중과 등이 없으면 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
분양권은 2년을 채워도 기본세율로 바뀌지 않습니다. 주택·조합원입주권과 분양권을 같은 조건으로 계산하면 이 지점에서 예상 세액이 어긋납니다.
비사업용 토지는 여기에 더해 기본세율에 10%p를 얹는 체계입니다. 둘 이상의 적용 세율이 경합하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용한다는 것이 국세청 안내인데, 모든 거래에서 기본세율과 단일세율을 임의로 비교해 보라는 뜻은 아닙니다.
4. 양도차익 3억 원이면 국세는 얼마인가요?
같은 양도차익 3억 원도 아래 가정에서는 국세 산출세액이 1억 7,850만 원과 8,171만 원으로 나뉩니다. 실제 거래 사례가 아닌, 국세청 산식에 거래금액을 대입한 비교입니다.
- 비과세·중과·감면이 없는 등기 주택
- 취득가액 5억 원, 양도가액 8억 원, 필요경비 0원
- 해당 연도 기본공제 미사용
- 5년 보유 사례에는 일반 장기보유특별공제 적용
- 지방소득세 제외
1년 6개월 보유한 주택은 어떻게 계산하나요?
이 가정에서 보유 1년 6개월인 주택은 장기보유특별공제 없이 과세표준을 구하고 60% 단기세율을 적용합니다.
| 계산 단계 | 산식과 결과 |
|---|---|
| 양도차익 | 8억 원 − 5억 원 − 0원 = 3억 원 |
| 과세표준 | 3억 원 − 기본공제 250만 원 = 2억 9,750만 원 |
| 국세 산출세액 | 2억 9,750만 원 × 60% = 1억 7,850만 원 |
일반 장기보유특별공제를 받는 5년 보유 주택은 얼마인가요?
5년 보유 사례에는 일반 장기보유특별공제율 10%를 적용합니다. 국세청 일반 공제율표는 3년 이상에서 6%, 5년 이상 6년 미만에서 10%, 15년 이상에서 최대 30%를 안내합니다. 공제율을 고르기 전에 해당 자산이 공제 대상인지, 배제 요건에 걸리는지부터 따져야 합니다.
- 장기보유특별공제: 3억 원 × 10% = 3,000만 원
- 과세표준: 3억 원 − 3,000만 원 − 250만 원 = 2억 6,750만 원
- 국세 산출세액: 2억 6,750만 원 × 38% − 1,994만 원 = 8,171만 원
두 사례의 차이는 1억 7,850만 원 − 8,171만 원 = 9,679만 원입니다. 9,679만 원이 전부 세율에서 나온 건 아닙니다. 5년 사례는 장기보유특별공제 3,000만 원만큼 과세표준이 먼저 줄었고, 기본세율 계산이라 누진공제 1,994만 원도 빠집니다.
계산 순서와 일반 장기보유특별공제율의 근거: 국세청 「양도소득세 기본정보 — 세액계산 흐름도」.
저라면 이 비교의 9,679만 원을 매도를 미룰 때 보장되는 절세액으로 보지는 않겠습니다. 비과세·중과 여부와 공제 조건을 고정해 둔 가상 계산이니, 자기 거래 조건을 대입해 보는 틀 정도로 쓰는 편이 맞습니다.
5. 주식도 부동산 기본세율표로 계산하나요?
주식에 부동산 기본세율표를 그대로 대입하면 안 됩니다. 국세청 주식등 양도소득세 안내는 거래 방식·주주 구분에 따라 과세대상을 나누고, 일부 주식은 기타자산으로 분류될 수 있다고 설명합니다.
| 국내 상장주식의 거래 조건 | 양도소득세 과세 여부 |
|---|---|
| 소액주주가 장내 양도 | 과세대상에서 제외 |
| 소액주주가 장외 양도 | 과세대상 |
| 대주주가 양도 | 1주만 양도해도 과세대상 |
특정주식·부동산과다보유법인 주식은 세법상 기타자산으로 분류될 수 있으므로, “주식은 모두 기본세율과 무관하다”는 설명도 피해야 합니다.
주식의 기본공제는 과세대상 국내·국외주식을 합산해 연 250만 원입니다. 국내주식과 해외주식에 각각 250만 원씩 공제하는 구조가 아니에요. 과세대상 국내·국외주식 간 손익통산은 가능하지만, 비과세 국내주식의 손실과 기타자산으로 분류되는 국외주식은 이 손익통산에 포함되지 않습니다.
6. 신고 전에 어떤 조건을 확인해야 하나요?
신고용 계산을 준비한다면 세율표 옆에 다음 항목을 두고 거래 조건을 맞춰보세요.
- 자산 종류: 주택·입주권·분양권·토지·주식 중 무엇인가?
- 보유기간: 해당 자산의 단기세율 구간에 걸리는가?
- 취득가액·필요경비: 계산에 넣은 금액을 뒷받침할 증빙이 있는가?
- 장기보유특별공제: 적용 대상이며 배제 요건에 해당하지 않는가?
- 기본공제: 해당 연도에 이미 사용한 금액이 있는가?
- 비과세·중과·감면: 거래에 적용되는 별도 조건이 있는가?
비과세 요건, 거래 시점의 다주택 중과 적용 여부, 일시적 2주택 처분기한은 이 글의 계산표로 판정할 수 없습니다. 국세청 안내나 세무 상담으로 확정한 다음 계산에 넣으세요.
7. AI에는 어디까지 계산을 맡기면 될까요?
AI에는 확정한 세율·공제 조건을 산식에 대입하는 작업을 요청하세요. 보유기간만 던져 주고 세율과 공제율까지 고르게 하면, 적용 요건을 판단하는 일과 산술 계산이 한 답변에 뒤섞입니다.
위 5년 보유 사례를 검산하려면 다음처럼 입력할 수 있습니다.
다음은 실제 거래가 아닌 한국 양도소득세 계산 연습이다.
비과세·중과·감면이 없고 아래 세율과 공제가 적용된다고 가정한다.
- 양도가액: 8억 원
- 취득가액: 5억 원
- 필요경비: 0원
- 일반 장기보유특별공제율: 10%
- 기본공제: 250만 원 전액 적용
- 적용 기본세율: 38%
- 누진공제액: 1,994만 원
양도차익 → 장기보유특별공제액 → 과세표준 → 국세 산출세액
순서로 산식과 결과를 보여줘. 지방소득세는 계산하지 마.
위 조건 밖의 세율·공제 요건을 추가하지 마.결과가 과세표준 2억 6,750만 원, 국세 산출세액 8,171만 원으로 나오면 본문 산식과 맞은 겁니다. 숫자가 어긋난다면 조건 밖의 공제나 세율이 끼어들었다는 신호이니, 어느 단계에서 벌어졌는지 산식 줄을 되짚어 보세요.
8. 양도세 기본세율에 관해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
8억 원에 팔면 8억 원에 세율이 붙나요?
세율이 붙는 대상은 매매대금이 아니라 과세표준입니다. 취득가액 5억 원·양도가액 8억 원·필요경비 0원이라면 양도차익은 3억 원이고, 여기서 적용 가능한 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 금액이 과세표준입니다.
과세표준이 3억 원을 넘으면 전체에 40%가 붙나요?
40%는 과세표준 3억 원 초과 5억 원 이하 구간의 세율입니다. 그 구간에 해당하면 전체 과세표준에 40%를 곱한 뒤 누진공제 2,594만 원을 빼야 낮은 구간의 세율까지 반영된 세액이 됩니다.
분양권도 2년 넘게 보유하면 기본세율인가요?
분양권은 여기서 갈립니다. 국세청 안내상 1년 미만 70%, 1년 이상 60%라서 2년을 넘겨도 기본세율로 전환되지 않습니다. 별도 중과 등이 없을 때 2년 이상이면 기본세율인 주택·조합원입주권과 구분해야 합니다.
5년 보유하면 장기보유특별공제를 모두 10% 받나요?
10%는 일반 장기보유특별공제가 적용되는 자산의 보유기간이 5년 이상 6년 미만일 때 쓰는 공제율입니다. 보유기간을 세기 전에 그 자산이 공제 대상인지, 배제 요건에 걸리지 않는지가 먼저입니다.
계산한 8,171만 원이 실제로 낼 총세금인가요?
8,171만 원은 본문의 가상 조건에서 나온 국세 산출세액이고 지방소득세는 빠져 있습니다. 실제 거래의 필요경비와 비과세·중과·감면, 공제 조건을 확정하기 전에는 납부할 총액으로 쓸 수 없습니다.