수북DTI계산기 결과, DSR과 왜 다를까?
DTI 산식과 DSR·LTV의 차이, 기존 대출이 있을 때 계산 결과가 달라지는 이유와 신청 전 확인 항목을 설명합니다.
DTI계산기가 33.3%를 뱉었는데 DSR은 46.7%. 같은 사람, 같은 부채인데 13.4%p가 벌어집니다. 연소득 6,000만 원에 신규 주택담보대출 연간 원리금 1,800만 원, 여기에 기존 대출을 얹어 두 산식에 각각 넣으면 이렇게 됩니다.
두 숫자가 왜 다른지, 그리고 계산기 결과를 어디까지 믿어야 하는지를 산식 단위로 풀어보겠습니다.
1. DTI계산기는 무엇을 어떻게 계산하나요?
DTI는 새로 받을 주택담보대출의 연간 원리금과 기타부채의 연간 이자를 더한 뒤 연소득으로 나눈 비율입니다. 한국주택금융공사 보금자리론 예상대출조회가 제시한 산식은 다음과 같습니다.
DTI = (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타부채 이자상환추정액) ÷ 연소득
| 구분 | 산식에 들어가는 값 |
|---|---|
| 신규 주택담보대출 | 연간 원금과 이자 상환액 |
| 기타부채 | 연간 이자상환추정액 |
| 소득 | 부부합산 연소득 |
새 주택담보대출은 원금과 이자를 함께 반영하는데 기타부채는 이자만 반영합니다. 같은 부채를 넣어도 DSR과 결과가 갈라지는 출발점이 여기입니다.
한국주택금융공사는 연소득 입력란에서 실제 심사 시 최근 2개년 소득을 기초로 과세 전 소득을 본다고 안내합니다. 계산 전에 아래 자료를 모아두면 입력 누락을 줄일 수 있습니다.
- 최근 2개년 과세 전 소득을 확인할 수 있는 자료
- 새로 받을 주택담보대출의 연간 원리금상환액
- 주택담보대출을 제외한 대출금액
- 현금서비스 사용액
보금자리론 계산기의 기타부채 입력 범위에는 주택담보대출을 제외한 대출금액과 현금서비스가 포함됩니다. 다만 입력한 기타부채 금액 자체가 DTI 분자에 그대로 들어가지는 않습니다. 계산에는 그 부채의 연간 이자상환추정액이 반영됩니다.
2. DTI·DSR·LTV는 각각 무엇을 보나요?
DTI와 DSR은 소득에 비해 매년 갚아야 할 부채가 얼마나 되는지를 보고, LTV는 담보가치에 비해 대출금액이 얼마나 되는지를 봅니다. 서로 다른 질문에 답하는 지표이므로 하나의 계산 결과를 다른 지표의 통과 여부로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
| 지표 | 계산에서 보는 값 | 분모 | 확인할 질문 |
|---|---|---|---|
| DTI | 주택담보대출 원리금 + 기타부채 이자 | 연소득 | 소득 대비 주택 관련 상환 부담은 얼마인가? |
| DSR | 모든 대출의 연간 원리금 | 연소득 | 소득 대비 전체 원리금 부담은 얼마인가? |
| LTV | 대출금액 | 주택담보가치 | 담보가치 대비 대출 규모는 얼마인가? |
한국주택금융공사도 예상대출조회 결과에서 DTI와 LTV의 산식을 별도 항목으로 표시합니다. 집의 담보가치로 계산한 LTV와 소득·부채로 계산한 DTI가 서로 다른 숫자로 나오는 이유입니다.
적용 비율이나 최종 승인 한도는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 금융회사와 상품의 공식 안내에서 적용 기준을 확인하고 실제 심사를 거쳐야 합니다.
3. 기존 대출이 있으면 DTI와 DSR이 얼마나 달라지나요?
연소득 6,000만 원, 신규 주택담보대출의 연간 원리금 1,800만 원을 가정하겠습니다. 기타대출의 연간 이자는 200만 원이고, 원금을 포함한 연간 원리금은 1,000만 원입니다. 실제 승인 한도를 추정하는 사례가 아니라 두 산식의 차이를 확인하기 위한 계산입니다.
| 계산 | 대입식 | 결과 |
|---|---|---|
| DTI | (1,800만 원 + 200만 원) ÷ 6,000만 원 | 33.3% |
| DSR | (1,800만 원 + 1,000만 원) ÷ 6,000만 원 | 46.7% |
| 차이 | 46.7% - 33.3% | 13.4%p |
DTI 분자에 들어간 기타대출 몫은 이자 200만 원, DSR 분자에 들어간 몫은 원금까지 포함한 1,000만 원. 분자에서 800만 원이 차이 나니 비율도 그만큼 벌어집니다.
기존 대출이 없다면 이 가정에서 두 계산의 분자는 모두 신규 주택담보대출 원리금 1,800만 원이고, 결과는 각각 30.0%로 같아집니다.
- DTI: 1,800만 원 ÷ 6,000만 원 = 30.0%
- DSR: 1,800만 원 ÷ 6,000만 원 = 30.0%
여기서 읽어야 할 핵심은 ‘DTI 33.3%’라는 숫자 하나가 전체 부채의 원리금 부담을 보여주지는 않는다는 점입니다. 기존 대출이 있다면 연간 이자와 연간 원리금을 구분해 DTI와 DSR을 각각 계산해야 합니다.
4. 스트레스 DSR의 가산금리는 실제 이자에 붙나요?
아닙니다. 스트레스 DSR의 가산금리는 상환 능력을 계산할 때 적용할 뿐, 실제 대출금리에 더해지는 금리가 아닙니다.
금융위원회는 3단계 스트레스 DSR 시행방안 보도자료에서 변동금리 대출 등의 미래 금리상승 위험을 반영하기 위해 DSR 계산에 가산금리를 적용한다고 설명했습니다. 계산상 상환 부담이 커지므로 DSR 결과와 대출 한도에는 영향을 줄 수 있지만, 가산금리만큼 실제 납부 이자가 늘어나는 구조는 아닙니다.
| 구분 | 가산금리 반영 여부 |
|---|---|
| DSR 심사용 계산 | 반영 |
| 실제 대출에 적용되는 금리 | 가산금리가 그대로 붙지 않음 |
스트레스 DSR이 적용되는지, 어떤 기준으로 계산되는지는 신청할 금융회사와 상품의 공식 안내에서 확인해야 합니다.
5. 공식 DTI 계산기 결과도 실제 한도와 다를 수 있나요?
그렇습니다. 한국주택금융공사는 보금자리론 예상대출조회 결과가 실제 승인 한도와 다를 수 있다고 안내합니다.
공사가 밝힌 차이 요인은 다음과 같습니다.
- 본건 외 주택담보대출의 연간 원리금이 계산 결과에서 빠질 수 있음
- 신용점수
- 소득입증방법
- 담보평가방법
- 주택유형
계산기 결과는 입력한 조건으로 산출한 예상값입니다. 공식 도구를 사용했더라도 승인액으로 단정하지 말고, 신청할 상품의 공식 기준과 금융회사 심사 결과를 함께 확인해야 합니다.
보금자리론 예상대출조회에 입력할 값은 크게 세 묶음입니다.
- 연소득: 부부합산 과세 전 소득
- 기타부채: 주택담보대출을 제외한 대출금액과 현금서비스
- 주택 정보: 담보가치 계산에 필요한 항목
부부합산 신청에서 배우자 부채가 어떻게 반영되는지는 상품과 금융회사 심사 기준을 확인해야 합니다. 연소득을 합산한다는 안내만으로 배우자 부채의 반영 범위까지 단정할 수는 없습니다.
6. 신청 전에 어떤 항목을 다시 확인해야 하나요?
계산값이 실제 심사와 어긋나는 일을 줄이려면 숫자를 다시 돌리기보다 입력 근거부터 점검하는 편이 낫습니다.
| 점검 항목 | 확인할 내용 | 놓쳤을 때 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 소득 | 최근 2개년 과세 전 소득, 부부합산 여부 | 현재 연봉만 넣은 예상값과 심사 기준이 달라질 수 있음 |
| 기타부채 | 주택담보대출 외 대출금액과 현금서비스 | DTI의 이자상환추정액이 달라질 수 있음 |
| 본건 외 주택담보대출 | 별도 주택담보대출의 연간 원리금 | 공식 예상조회 결과에서 빠질 수 있음 |
| DSR | 모든 대출의 연간 원리금 | DTI만으로 전체 상환 부담을 오판할 수 있음 |
| 상품 조건 | 금융회사·상품의 공식 적용 기준 | 예상값을 승인 한도로 오해할 수 있음 |
저라면 DTI 숫자가 낮게 나왔더라도 기존 대출이 있다면 DSR을 따로 계산하겠습니다. 그다음 LTV와 상품 조건을 확인하고, 마지막 판단은 금융회사의 심사 결과로 내리겠습니다.
7. 여러 대출의 계산 자료를 빠뜨리지 않으려면 어떻게 하나요?
대출이 여러 건이면 AI에는 ‘한도를 판단해 달라’고 맡기기보다 이미 확인한 숫자를 두 산식에 분류하도록 요청하는 편이 안전합니다. 각 대출의 연간 이자와 연간 원리금은 상환 일정이나 금융회사 자료에서 먼저 확인하세요.
아래에 적은 확인값을 DTI 분자와 DSR 분자로 나눠 표로 정리해줘.
- DTI 분자 = 신규 주택담보대출 연간 원리금 + 기타부채 연간 이자
- DSR 분자 = 모든 대출의 연간 원리금
- 연소득: 6,000만 원
- 신규 주택담보대출 연간 원리금: 1,800만 원
- 기존 대출: [대출명 / 연간 이자 / 연간 원리금]
입력하지 않은 값은 추정하지 말고 ‘확인 필요’로 표시해줘.
각 항목의 중간 계산식과 최종 비율을 함께 보여줘.AI가 만든 표에서는 입력값과 덧셈·나눗셈을 다시 대조해야 합니다. 상환방식이나 스트레스 DSR 적용 여부까지 임의로 추정하게 두지 말고, 최종 계산은 공식 도구와 금융회사 안내로 확인하세요.
자주 묻는 질문
DTI계산기 결과와 실제 대출 한도가 왜 다른가요?
계산기는 입력한 값과 정해진 산식으로 예상 결과를 보여주지만, 실제 심사에는 계산에서 빠질 수 있는 다른 주택담보대출 원리금과 신용점수·소득입증방법·담보평가방법·주택유형 등이 반영되기 때문입니다.
기존 대출이 있으면 DTI와 DSR 중 무엇을 확인해야 하나요?
둘 다 확인해야 합니다. DTI에는 기타대출의 이자가, DSR에는 모든 대출의 원리금이 반영되므로 같은 부채를 넣어도 결과가 달라질 수 있습니다.
스트레스 DSR 가산금리만큼 실제 이자를 더 내나요?
아닙니다. 가산금리는 미래 금리상승 위험을 상환 능력 계산에 반영하기 위한 값이며, 실제 대출금리에 그대로 더해지지 않습니다.
보금자리론 DTI의 연소득은 세후 소득인가요?
아닙니다. 한국주택금융공사는 실제 심사에서 최근 2개년 소득을 기초로 과세 전 소득을 심사한다고 안내합니다. 예상대출조회에서는 연소득을 부부합산으로 입력합니다.
DTI가 낮으면 대출 승인을 확신해도 되나요?
아닙니다. DTI는 소득 대비 부채상환액을 보는 지표이고, LTV는 담보가치 대비 대출금액을 보는 별도 지표입니다. 실제 심사에는 공식 계산기가 모두 반영하지 못하는 요소도 있으므로 DTI 하나로 승인 여부나 한도를 확정할 수 없습니다.
참고한 공식 자료
- 한국주택금융공사, 「보금자리론 | 예상대출조회 | 주택담보대출」, 발행일·수정일 미표기
- 금융위원회, 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 - 5월 가계부채 점검회의 개최」, 2025년 5월 20일 발표