LTV계산기, 7억이 6억 되는 이유

집값에 LTV를 곱한 뒤 총액 한도와 DSR까지 적용해 실제 주택담보대출 한도를 좁히는 계산 순서를 정리했습니다.

작성·편집 수북 편집 시스템 발행 2026-08-30

#LTV계산기#주택담보대출#DSR#생애최초

LTV계산기에 10억 원과 70%를 넣으면 7억 원이 뜹니다. 그런데 수도권·규제지역의 시가 15억 원 이하 주택이라면 그 7억 원은 6억 원으로 깎입니다. 총액 한도가 따로 걸려 있기 때문입니다.

6억 원도 승인액은 아닙니다. DSR로 계산한 금액이 더 작으면 한도는 거기서 또 내려갑니다.

금융위원회 자료에는 LTV 비율, 주택가격별 총액 한도, DSR이 각각 규정돼 있습니다. 이 글에서는 세 제한값을 모두 구한 뒤 가장 작은 금액을 택하는 방식으로 계산합니다. 금융기관의 심사 절차가 이 순서라는 뜻은 아니고, 어느 제한이 먼저 막는지 확인하려는 계산 순서입니다.

1. LTV계산기 결과에서 무엇을 먼저 확인해야 할까?

가장 먼저 확인할 값은 담보가치에 LTV 비율을 곱한 1차 상한입니다.

LTV 1차 상한 = 담보가치 × 적용 LTV

담보가치가 5억 원이고 적용 비율이 70%라면 계산은 이렇게 갑니다.

1. 5억 원 × 0.7 = 3억 5,000만 원
2. 해당 지역과 주택가격에 별도 총액 한도가 있는지 확인
3. DSR로 산출한 금액과 비교
4. 세 값 가운데 가장 작은 금액을 1차 한도로 판단

3억 5,000만 원은 승인액이 아니라 LTV가 허용하는 천장입니다. 금융권 주택담보대출에는 LTV와 별도로 DSR 규제가 함께 걸립니다.

2. 지역과 차주 조건에 따라 LTV는 몇 %일까?

무주택자와 처분조건부 1주택자의 일반 주택구입 목적 대출은 지역에 따라 비율이 갈립니다. 생애최초 구입자는 같은 지역이라도 다른 비율을 적용받습니다.

지방 비규제지역의 일반 주택구입 칸을 비운 건 금융위원회 원문 표가 이 구간의 비율을 제시하지 않기 때문입니다. 근거 없이 숫자를 채우느니 비워 두는 편이 낫습니다.

규제지역의 5억 원 주택을 놓고 보면 차이가 선명합니다.

• 일반 무주택자·처분조건부 1주택자: 5억 원 × 40% = 2억 원
• 생애최초 구입자: 5억 원 × 70% = 3억 5,000만 원
• 두 계산값의 차이: 1억 5,000만 원

수도권·규제지역의 생애최초 LTV는 2025년 6월 대책으로 80%에서 70%로 내려갔고, 지방 비규제지역만 80%가 남았습니다.

2주택 이상 다주택자의 신규 주택구입 목적 대출은 이 표의 적용 대상이 아니라 섞지 않았습니다. 규제지역 지정 여부도 주택 소재지마다 다르니 계약 전에 따로 맞춰 봐야 합니다.

3. LTV가 70%인데도 왜 70%만큼 빌리지 못할까?

도입부의 10억 원 주택으로 돌아가 보겠습니다. LTV 70%를 곱하면 7억 원이 나오지만, 수도권·규제지역에서는 주택 시가별 총액 한도가 한 번 더 걸립니다.

10억 원 주택은 15억 원 이하 구간이라 한도가 6억 원입니다. 7억 원보다 작으니 DSR을 보기도 전에 금액은 6억 원으로 줄어듭니다.

간격은 집값이 커질수록 벌어집니다. 20억 원 주택에 앞 예시와 같은 70%를 가정하면 계산값이 14억 원까지 올라가지만, 그 가격 구간의 총액 한도는 4억 원입니다. 10억 원어치가 계산기 밖에서 잘려 나가는 셈입니다.

이 총액 구간은 2025년 10월 16일부터 적용됐습니다.

4. DSR은 LTV 계산값을 어떻게 다시 줄일까?

LTV가 주택가치 쪽에서 내려온 상한이라면, DSR은 소득과 원리금 상환 부담 쪽에서 올라온 상한입니다. 금융위원회 FAQ에 적힌 비율은 은행권 40%, 제2금융권 **50%**입니다.

여기에 수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 DSR을 산정할 때 최소 3.0%포인트의 스트레스 금리가 가산됩니다. 이 3.0%포인트는 실제로 내는 이자가 아니라, 한도를 심사할 때 상환 부담을 부풀려 계산하는 수치입니다. 이자는 그대로인데 한도만 줄어드는 구조라고 보면 됩니다.

최종 한도는 결국 아래 세 값 중 가장 작은 쪽으로 수렴합니다.

DSR 금액은 금리, 만기, 상환방식, 기존 대출 잔액이 다 정해져야 나옵니다. 연소득 하나만 입력한 결과를 확정 한도로 받아들이면 안 됩니다.

5. 디딤돌대출과 보금자리론은 한도가 어떻게 다를까?

정책대출은 LTV 계산값과 상품별 최대한도, 두 개를 나란히 놓고 봐야 합니다.

디딤돌대출의 비율과 최대한도는 얼마일까?

디딤돌대출은 LTV 70%, DTI 60%가 기본입니다. 최대한도는 대상별로 다릅니다.

6억 원 주택에 LTV 70%를 적용하면 4억 2,000만 원입니다. 신생아 특례 최대한도가 4억 원이니 여기서는 비율이 아니라 상품한도가 먼저 막습니다. 상한은 4억 원입니다.

보금자리론은 주택 유형에 따라 몇 %를 적용할까?

보금자리론의 일반 LTV는 아파트냐 비아파트냐, 규제지역이냐에 따라 네 갈래로 나뉩니다.

비규제지역 담보가치 3억 원이면 아파트는 2억 1,000만 원, 비아파트는 1억 9,500만 원이라 1,500만 원 차이가 납니다. 금액 차이가 더 크게 벌어지는 쪽은 상품 최대한도입니다. 일반은 3억 6,000만 원, 생애최초는 4억 2,000만 원으로 6,000만 원이 갈립니다.

저라면 상품 이름부터 고르지 않고 적용 LTV로 나온 금액과 상품 최대한도 중 어느 쪽이 먼저 막히는지를 먼저 보겠습니다. 디딤돌 신생아 특례처럼 상품한도가 먼저 걸리는 구간에서는 담보가치를 아무리 키워도 숫자가 안 움직이니까요.

6. 내 대출 가능액은 어떤 순서로 좁혀야 할까?

순서를 건너뛰면 가장 큰 숫자만 기억에 남습니다. 아래대로 한 단계씩 깎아 내려가면 됩니다.

1. 적용 범위 확인 — 주택 소재지가 수도권·규제지역인지, 비규제지역인지 구분
2. 차주 유형 확인 — 일반, 생애최초, 정책대출 대상 가운데 해당 조건 선택
3. LTV 계산 — 담보가치에 적용 비율을 곱해 1차 상한 산출
4. 총액 한도 적용 — 수도권·규제지역이면 주택 시가별 6억·4억·2억 원 한도와 비교
5. DSR 비교 — 금융기관이 산출한 DSR 한도와 앞선 계산값 중 작은 금액 선택
6. 사전 한도 조회 — 금리·만기·상환방식·기존 대출 조건을 반영해 취급기관에서 조회

계산 전에 적어둘 조건은 여섯 가지입니다.

• 주택 소재 지역과 규제지역 해당 여부
• 무주택·처분조건부 1주택·생애최초 가운데 해당 유형
• 주택 시가와 담보가치
• 아파트·비아파트 구분
• 이용하려는 대출이 일반 주택담보대출인지 정책대출인지
• DSR 계산에 필요한 소득과 기존 대출 조건

7. 여러 조건을 빠르게 비교하려면 어떻게 계산할까?

산식 자체는 곱셈과 비교뿐입니다. 문제는 지역·차주 유형·주택가격이 얽히면서 어느 조건으로 계산한 숫자였는지 헷갈린다는 데 있습니다. 계산 도구나 AI를 쓸 거라면 비율과 총액 한도는 공식 자료에서 확인한 값을 직접 넣고, 산술 비교만 맡기세요.

아래 조건으로 주택담보대출 1차 한도를 계산해줘.
- 담보가치: 6억 원
- 지역: 수도권 비규제지역
- 차주: 무주택 생애최초
- 적용 LTV: 70%
- 주택 시가별 총액 한도: 6억 원

출력:
1. LTV 상한
2. 총액 한도 적용 후 금액
3. 둘 중 작은 값
4. 담보가치가 5억·8억·10억 원일 때의 비교표

DSR 산출액은 위 조건에 없으니 최종 승인액이라고 쓰지 마.

도구가 내놓는 건 산술 결과까지입니다. 비율과 한도는 금융위원회 원문에서, DSR을 반영한 사전 한도와 상품별 신청요건은 취급기관에서 확인해야 실제 숫자가 됩니다.

자주 묻는 질문

LTV계산기 결과가 최종 대출한도인가요?

아닙니다. 계산기 결과는 담보가치에 비율을 곱한 1차 상한이며, 수도권·규제지역의 주택가격별 총액 한도와 DSR 산출액을 비교한 뒤 더 작은 금액으로 좁혀야 합니다.

수도권 비규제지역에서 생애최초 LTV는 몇 %인가요?

70%입니다. 금융위원회 자료는 수도권 비규제지역과 규제지역의 생애최초 LTV를 모두 70%로 안내하고, 지방 비규제지역은 80%를 유지한다고 밝힙니다.

규제지역의 일반 주택구입 LTV는 몇 %인가요?

무주택자와 처분조건부 1주택자는 40%입니다. 같은 규제지역이라도 생애최초 구입자는 70%이므로 차주 유형을 먼저 구분해야 합니다.

스트레스 금리 3.0%포인트가 실제 이자에 붙나요?

아닙니다. 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 DSR 한도를 심사할 때 쓰는 수치이며, 실제 대출금리에 더해지는 금리가 아닙니다.

신생아 특례 디딤돌대출은 6억 원 주택에서 얼마까지 계산되나요?

LTV 70%를 적용하면 4억 2,000만 원이지만, 신생아 특례 최대한도가 4억 원이므로 비율·상품한도 기준 상한은 4억 원입니다. 세부 신청요건은 별도로 확인해야 합니다.

이 글의 수치 근거는 무엇인가요?

아래 금융위원회 원문 3건에 실린 비율과 한도만 썼습니다. 규제지역 지정 목록, 담보평가 방식, 은행별 금리는 이 자료에 없는 내용이라 다른 경로로 확인해야 합니다.

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자료 기준일: 2026년 8월 30일