비거주1주택 종부세, 12억 공제 될까?

집에 살지 않는 1주택자의 종부세 12억원 공제 요건과 소득세법상 비거주자의 차이, 과세표준 계산법을 정리합니다.

작성·편집 수북 편집 시스템 발행 2026-09-02

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집에 살지 않아도 12억원 공제는 받습니다. 소유자가 소득세법상 거주자이고, 세대의 1주택을 그 사람이 단독으로 소유했다면요.

세금을 매기는 기준 금액을 과세표준이라고 하는데, 공시가격 16억원짜리 집이면 12억원을 공제받을 때 2억 4,000만원, 9억원만 공제받을 때 4억 2,000만원이 됩니다. 1억 8,000만원 차이가 여기서 벌어집니다.

문제는 ‘비거주’라는 말이 두 가지를 가리킨다는 데 있습니다. 전세를 주고 다른 동네에 사는 사람과 소득세법상 비거주자는 종부세 결과가 정반대로 갈립니다.

아래에서 판별 질문 세 개, 기본공제에 따른 과세표준 계산, 주택이 두 채여도 1주택으로 보는 예외를 차례로 봅니다.

1. 집에 살지 않아도 12억원 공제를 받을 수 있을까?

받을 수 있습니다. 일반적인 단독명의 1주택은 그 집의 실거주 여부가 아니라 아래 세 가지로 판정해요.

• 과세기준일 현재 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상 1주택을 보유했는가
• 그 주택을 세대원 1명이 단독 소유했는가
• 소유자가 소득세법상 거주자인가

세 질문에 모두 “예”라면 1세대 1주택자입니다. 임대를 놓았든 다른 지역에 살든 이 요건은 달라지지 않아요. 국세청 「궁금해요 종합부동산 세법」의 1세대 1주택자 정의에는 거주자 지위, 세대의 주택 수, 단독소유만 있고 해당 주택의 실거주 요건은 들어 있지 않습니다.

부부 공동명의처럼 단독소유가 아닌 경우는 이 표로 답이 나오지 않습니다. 공동명의 1주택에는 별도의 특례가 마련돼 있는데, 그 적용 요건과 납세의무자 선택 방식은 이 글에서 다루지 않은 범위입니다. 공동명의라면 위 국세청 안내에서 해당 특례 항목을 따로 확인하세요.

2. ‘비실거주’와 ‘소득세법상 비거주자’는 무엇이 다를까?

둘은 같은 말이 아닙니다. 12억원 공제 여부를 가르는 쪽은 집에 사는지가 아니라 소득세법상 거주자 지위예요.

해외에 오래 머문다는 사실 하나로 세 번째 칸이라고 단정하면 안 됩니다. 거주자냐 비거주자냐는 소득세법이 따로 정한 기준으로 갈리는 문제라, 지위가 애매하다면 그것부터 확정한 뒤 종부세 요건에 대입하는 게 순서입니다.

3. 6월 1일에는 무엇을 확인해야 할까?

종부세 납세의무자와 주택 보유 상태는 매년 6월 1일 현재를 기준으로 판단합니다. 5월에 팔았든 7월에 샀든 그날의 상태만 봅니다. 날짜를 섞지 말고 아래 항목을 같은 기준일로 맞춰 보세요.

• 세대의 주택분 재산세 과세대상 주택 수
• 1주택의 단독 소유 여부
• 소유자의 소득세법상 거주자 여부
• 별도의 합산배제 임대주택 보유 여부
• 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례 신청 여부

이 글에서 확인한 실거주 요건의 예외는 네 번째 항목입니다. 합산배제 임대주택을 주택 수에서 빼려면, 그 주택 외 과세대상 1주택의 소유자가 해당 1주택에 주민등록을 두고 실제로 살아야 하거든요. 일반 단독명의 1주택 판정에는 없던 조건이니 두 상황을 뒤섞지 마세요. 다섯 번째 항목은 성격이 달라 5절에서 따로 봅니다.

4. 공시가격 16억원이면 과세표준은 어떻게 달라질까?

국세청 「세액계산 흐름도」가 안내하는 주택분 과세표준 계산 구조는 이렇습니다.

(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준

아래 숫자는 2026년 9월 기준 국세청 안내의 공제액 9억원·12억원과 공정시장가액비율 60%를 넣은 결과입니다. 이 세 값은 바뀔 수 있으니 계산 전에 위 흐름도에서 그해 수치를 다시 확인하세요.

과세표준 차이는 1억 8,000만원. 다만 여기서 최종 납부세액까지 바로 이어 붙이지는 못합니다. 재산세 중복공제액 같은 개별 입력값이 더 있어야 하니까요.

고령자·장기보유 세액공제율은 어떻게 계산할까?

고령자 공제는 연령으로, 장기보유 공제는 보유기간으로 정합니다. 실거주기간은 어느 쪽 요건에도 없어요. 나이는 60세에서 20%로 출발해 65세 30%, 70세 40%로 올라가고, 보유기간은 5년 20%에서 10년 40%, 15년 50%까지 커집니다.

두 공제는 합계 80% 한도에서 중복 적용됩니다. 65세이면서 10년을 보유했다면 30%와 40%를 더해 70%. 물론 1세대 1주택자로 판정된 뒤에야 쓸 수 있는 공제입니다.

5. 주택이 두 채여도 1세대 1주택자로 볼 수 있을까?

예외가 있습니다. 종합부동산세법 제8조 제4항은 아래 주택을 함께 보유한 경우의 1세대 1주택 특례를 규정해요.

• 일시적 2주택
• 일정한 상속주택
• 일정한 지방 저가주택

요건을 갖췄어도 신청해야 적용된다는 점이 중요합니다. 각 유형에는 처분기한, 보유기간, 지분, 가액, 지역 같은 별도 요건이 정해져 있으니, 이름만 보고 “내 경우도 되겠지” 하고 넘기지 말고 자기 주택이 그 요건에 들어맞는지 개별로 확인해야 합니다.

6. 내 상황은 어떤 순서로 판정하면 될까?

‘집에 사느냐’라는 질문에 매달리지 않으려면 순서를 이렇게 잡습니다.

1. 6월 1일 현재 세대의 주택 수를 확인한다.
2. 한 채라면 세대원 1명의 단독 소유인지 본다. 공동명의라면 이 글의 판정 범위를 벗어나므로 공동명의 1주택 특례를 별도로 알아본다.
3. 소유자가 소득세법상 거주자인지 확인한다.
4. 합산배제 임대주택이 따로 있다면 주민등록과 실제 거주 요건을 별도로 점검한다.
5. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택이 있다면 특례 대상인지, 신청은 했는지 확인한다.
6. 판정된 기본공제와 공정시장가액비율로 과세표준을 계산한다.
7. 1세대 1주택자라면 연령·보유기간에 맞는 세액공제율을 더하되 80% 한도를 적용한다.

이 중 제가 가장 먼저 갈라놓겠다고 보는 건 비실거주와 법적 비거주입니다. 전자는 단독명의 1주택의 12억원 공제를 막지 않지만, 후자는 1세대 1주택자 정의 자체에서 벗어나 버리니까요.

비거주1주택 종부세 FAQ

집을 전세 주면 12억원 공제를 못 받나요?

아닙니다. 세대원 중 1명이 1주택을 단독 소유하고 그 소유자가 소득세법상 거주자라면, 전세를 줘 실제로 살지 않는다는 이유만으로 12억원 공제에서 빠지지는 않아요.

소득세법상 비거주자도 1세대 1주택 공제를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 1세대 1주택자 정의가 주택 소유자를 소득세법상 거주자로 한정하기 때문에, 비거주자에게는 일반 9억원 공제가 적용되고 고령자·장기보유 세액공제도 없습니다.

실거주하지 않으면 장기보유 세액공제가 사라지나요?

사라지지 않습니다. 1세대 1주택자라면 장기보유 공제율은 보유기간만으로 정해지고, 실거주기간은 공제율 요건에 들어 있지 않아요.

합산배제 임대주택이 있어도 실거주를 보지 않나요?

이 경우에는 봅니다. 합산배제 임대주택을 주택 수에서 제외하려면 그 주택 외 과세대상 1주택의 소유자가 해당 주택에 주민등록을 두고 실제로 거주해야 합니다.

과세기준일은 언제인가요?

매년 6월 1일입니다. 납세의무자와 주택 보유 상태를 그날 현재로 판단하니, 앞의 체크리스트도 모두 같은 날짜에 맞춰 확인하세요.